El CFDI inmobiliario que corresponde a una compra de casa, departamento o local puede influir en el ISR de una venta futura. Si el vendedor estaba obligado a expedirlo y no lo hizo, podrías tener dificultades para demostrar cuánto pagaste por la propiedad.
En agosto de 2026, la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON) advirtió sobre compradores afectados por esta omisión. El problema suele aparecer años después, cuando deciden vender y necesitan comprobar el costo de adquisición.
¿Por qué importa la factura al vender una propiedad?
Cuando una persona física vende un inmueble, el costo comprobado de adquisición es uno de los conceptos que puede restar de sus ingresos para calcular el ISR. Ese costo debe determinarse y actualizarse conforme a las disposiciones fiscales.
Si quien vendió originalmente la propiedad estaba obligado a emitir un CFDI y no lo hizo, el comprador puede tener problemas para acreditar ese costo. Conservar la escritura y los comprobantes bancarios es importante, pero no significa que siempre puedan sustituir la factura exigible.
¿Qué significa la deducción del 10%?
El artículo 121 de la Ley del ISR establece que el costo actualizado de adquisición de un inmueble será, como mínimo, el 10% del importe de su venta.
Esto no es una multa por carecer de factura ni significa que el impuesto sea del 10%. Si no se logra acreditar un costo mayor conforme a los requisitos aplicables, el contribuyente puede quedar limitado a ese mínimo, con una ganancia gravable superior a la que resultaría de comprobar correctamente su adquisición.
El cálculo también puede considerar otras deducciones autorizadas, como ciertas mejoras y gastos notariales. Además, algunas ventas de casa habitación están exentas de ISR si cumplen los requisitos legales. Por eso, no todas las operaciones producen el mismo resultado.
¿Quién debe expedir el CFDI inmobiliario?
Depende de quién vende y de cómo se formaliza la operación. En ciertos casos, el notario emite un CFDI con complemento de operaciones traslativas de dominio. En otros, como las ventas de desarrolladoras o inmobiliarias constituidas como personas morales, corresponde al vendedor emitir el comprobante. Antes de firmar, aclara quién generará el CFDI inmobiliario.
PRODECON consultó al SAT si ampliaría una facilidad prevista para ciertas adquisiciones de 2014, de modo que el notario pudiera ayudar en operaciones posteriores sin CFDI. El SAT respondió que no contemplaba modificar la regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal.
Por tanto, no debe asumirse que un notario podrá reemplazar años después cualquier factura inmobiliaria faltante.
¿Cómo revisar el comprobante de tu compra?
Para verificar el CFDI inmobiliario antes de dar por concluida la compra, conviene:
- Confirmar quién debe emitir el comprobante y solicitarlo oportunamente.
- Revisar los RFC, el importe y la descripción de la operación.
- Descargar y conservar el archivo XML. Si necesitas comprobar sus datos y vigencia, te recomendamos nuestra guía sobre cómo validar el XML de un CFDI 4.0.
- Guardar también la escritura, el contrato, los comprobantes de pago y los documentos de gastos relacionados.
¿Qué hacer si no te entregaron la factura?
Primero, solicítala por escrito al vendedor obligado a emitirla y conserva evidencia de tu petición. Si no responde, puedes utilizar el servicio de solicitudes de conciliación de factura del SAT.
Este procedimiento permite reportar la omisión y solicitar la intervención del SAT para invitar al emisor a resolverla. No garantiza que obtendrás el CFDI, por lo que, si el problema persiste, puedes buscar asesoría gratuita de PRODECON.
Revisa tus documentos antes de pensar en vender
No dejes para el último momento la revisión de tu CFDI inmobiliario: una factura faltante puede convertirse en un problema fiscal mucho tiempo después de la compra. Si ya eres propietario y no localizas el comprobante, pide a tu contador o notario revisar cuanto antes qué documentación corresponde a tu caso.
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